Tres casos según la ley balear
1. Sin licencia ni aviso
Las obras de muy escasa entidad constructiva y económica en suelo urbano, que no necesitan proyecto ni dirección técnica y se hacen por completo dentro de edificaciones existentes. Tienen excepciones: las obras en edificios catalogados o de interés cultural y en construcciones fuera de ordenación siempre están sujetas a intervención Ley 12/2017, art. 145.2. La ley fija un límite de presupuesto, y esos límites cambian: pregunta en tu ayuntamiento.
2. Comunicación previa
Las obras de técnica sencilla y escasa entidad constructiva, o de edificación que no necesiten proyecto técnico (art. 148.1). Avisas al ayuntamiento antes de empezar, con la documentación que pida su ordenanza (art. 153). Los consells insulares pueden ampliar por reglamento qué obras entran en este régimen en cada isla o municipio (art. 148.2).
3. Licencia urbanística
Las obras de nueva planta, cualquier intervención en un edificio existente que exija proyecto técnico según la Ley de Ordenación de la Edificación, la demolición total o parcial y los cambios de uso (art. 146.1). La licencia se obtiene antes de empezar.
Nunca pueden tramitarse por comunicación previa las obras que afectan a la cimentación o a la estructura, las que alteran el volumen, las instalaciones y servicios comunes o el número de viviendas, las demoliciones, y cualquier acto en suelo rústico protegido o en edificios catalogados (art. 148.2).
Quién decide
El ayuntamiento. Cada uno tiene su procedimiento y su ordenanza: pregunta en su área de urbanismo u obras. En Palma, por ejemplo, la licencia la resuelve el Consell de Gerència d’Urbanisme; se pide en una oficina de atención ciudadana o por internet; el plazo de resolución es de tres meses y, por regla general, el silencio es positivo, con las excepciones que fija la ley; y además de la tasa de la licencia se paga el ICIO sede electrónica de Palma. Aun así, pide la resolución por escrito antes de empezar.
Cuándo hace falta un técnico
Si la obra exige proyecto técnico, lo firma un técnico competente (arquitecto o arquitecto técnico, según el tipo de obra), que además suele asumir la dirección. Incluso en las obras por comunicación previa que afectan a la estructura, al diseño exterior o a las condiciones de habitabilidad o seguridad, la ley pide un escrito firmado por personal técnico competente que asuma la dirección de la obra (art. 153). Para elegir uno y comprobar que está colegiado: cómo hacerlo. Arquitectos en el directorio.
Si vives en un edificio
Si la obra toca elementos comunes (fachada, estructura, instalaciones comunes), no puede tramitarse por comunicación previa y conviene hablar antes con la comunidad de propietarios y su administrador.
A quién llamar, según lo que necesites
- Saber qué trámite toca: el área de urbanismo u obras de tu ayuntamiento, o un técnico.
- Proyecto, licencia y dirección de obra: un arquitecto o un arquitecto técnico.
- Ejecutar la obra: una empresa de reformas.
- Fontanería y electricidad: instaladores. Pide la documentación que la normativa exija en cada instalación, por ejemplo el certificado de la instalación eléctrica.
- El presupuesto: por escrito, con lo que incluye, los plazos y quién tramita la licencia y paga las tasas.
Al terminar la obra
Para ocupar un edificio destinado a albergar personas hace falta una cédula de habitabilidad en vigor, la licencia de ocupación o de primera utilización o el certificado de no necesidad, según el caso (art. 158). Las compañías suministradoras la exigen para contratar de forma definitiva la luz, el agua, el gas y las telecomunicaciones. La cédula la expide el consell insular Consell de Mallorca y caduca a los diez años Decreto 145/1997, art. 13.
Si empiezas una obra por comunicación previa y resulta que necesitaba licencia, la administración ordena suspenderla (art. 153.3).
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Fuentes y fecha de consulta
Fuentes oficiales consultadas el 24 de octubre de 2026. Los trámites, los requisitos y los importes cambian: comprueba siempre la fuente antes de actuar.
- BOE: Ley 12/2017, de urbanismo de las Illes Balears, arts. 145, 146, 148, 153 y 158
- Ajuntament de Palma: Obras.02, licencia urbanística (sede electrónica)
- Consell de Mallorca: Cédula de habitabilidad (sede electrónica)
- Consell de Menorca (BOIB): Decreto 145/1997 sobre habitabilidad, art. 13
Información general, no sustituye el consejo de un profesional.