Qué ley se aplica
El alquiler de una vivienda para vivir en ella se rige por la Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU). En Baleares se suma la ley autonómica de vivienda, que regula las fianzas y su registro Ley 5/2018.
La LAU se ha modificado varias veces en 2026. El texto consolidado del BOE, actualizado el 7 de octubre de 2026, recoge cambios recientes, entre otros en la prórroga (art. 10) y en la actualización de la renta (art. 18), y en zonas declaradas de mercado residencial tensionado añade límites a la renta (art. 17). Por eso esta guía no da plazos de prórroga ni porcentajes: antes de firmar, lee la versión vigente o pide a un abogado que la compruebe.
El contrato: lo que dice la ley
- Duración. Se pacta libremente, pero si el contrato dura poco, la ley lo prorroga por años hasta un mínimo (cinco años, siete si quien alquila es una persona jurídica) LAU, art. 9. Las reglas de prórroga posteriores son las que han cambiado en 2026.
- Renta. La fijan libremente las partes. Se paga por meses, y quien alquila no puede exigirte por adelantado más de una mensualidad LAU, art. 17.
- Subidas. Sin un pacto expreso, la renta no se actualiza, y si se pacta la ley limita cuánto puede subir LAU, art. 18.
- Si quieres irte. En una vivienda habitual, el inquilino puede desistir una vez pasados seis meses, avisando con treinta días de antelación LAU, art. 11.
La fianza y su depósito en el IBAVI
La fianza es un depósito en metálico que se entrega al formalizar el contrato. En una vivienda equivale a una mensualidad de renta (en un local u otro uso, a dos) LAU, art. 36.
En Baleares, quien alquila (el arrendador) debe depositar esa fianza en el organismo que gestiona los depósitos, durante toda la vigencia del contrato y sin que genere intereses Ley 5/2018, arts. 55 y 56. Hoy ese organismo es el IBAVI, y desde el 4 de abril de 2022 su gestión la lleva el Col·legi d'Administradors de Finques de les Illes Balears (CAFBAL) página de fianzas del IBAVI.
- El depósito, su cancelación y su actualización se tramitan por internet, con certificado digital, DNI electrónico o Cl@ve permanente sede electrónica.
- El plazo y la forma del depósito los fija un reglamento: la ley no da aquí un plazo concreto. Pregunta a CAFBAL o consulta la página del IBAVI.
- Las administraciones pueden exigir que acredites el depósito cuando presentes un contrato de alquiler en un trámite, y no depositar la fianza es una infracción administrativa Ley 5/2018, art. 59.
Consejo de esta guía: pide al propietario el justificante del depósito. Esta recomendación no viene de una fuente oficial.
Inventario y estado de la vivienda
La fianza es la garantía del propietario, y a su vez tu forma de recuperar ese dinero sin discusiones. Por eso conviene dejar por escrito, el día de la entrada:
- una lista de lo que incluye la vivienda (muebles, electrodomésticos, llaves);
- el estado de las paredes, el suelo y las instalaciones, con fotos con fecha;
- las lecturas de los contadores de luz y de agua.
Firmad ese documento las dos partes y guardad una copia cada uno. Es un consejo práctico de esta guía, no una obligación que cite una fuente oficial.
Derechos básicos del inquilino
- Reparaciones. Quien alquila debe hacer las reparaciones necesarias para que la vivienda sirva para el uso pactado, y no puede subir la renta por ello LAU, art. 21.
- Un solo mes por adelantado. No te pueden exigir el pago anticipado de más de una mensualidad de renta LAU, art. 17.
- Fianza limitada. En una vivienda es una mensualidad LAU, art. 36.
- Poder marcharte. Pasados seis meses y con un preaviso de treinta días, en una vivienda habitual LAU, art. 11.
Si hay un conflicto, lo prudente es hablar con un abogado antes de dejar de pagar o de dejar la vivienda.
El alquiler turístico no es lo mismo
La LAU deja fuera la cesión temporal de viviendas amuebladas con finalidad turística y lucrativa LAU, art. 5. Esas estancias tienen su propio régimen en la ley balear del turismo: para comercializarlas hace falta presentar una declaración responsable ante la administración turística, estar en una zona declarada apta y poner el número de inscripción en toda la publicidad Ley 8/2012. Se habla de DRIAT.
Si buscas casa para vivir, un anuncio con ese número es una oferta de estancias turísticas: no se rige por lo que explica esta guía.
A quién acudir
- Una inmobiliaria: para buscar y visitar. Comprueba si el agente figura en el registro oficial de agentes inmobiliarios y quién le paga la comisión.
- Un abogado: para revisar el contrato antes de firmarlo.
- Una gestoría: si prefieres que alguien tramite el depósito de la fianza y otros papeles por ti.
- CAFBAL y el IBAVI: para todo lo relativo a la fianza.
Si el profesional presume de colegiado, compruébalo: cómo hacerlo. Y si vas a comprar en vez de alquilar, mira quién hace qué al comprar.
Profesionales del directorio
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Fuentes y fecha de consulta
Fuentes oficiales consultadas el 24 de octubre de 2026. Los trámites, los requisitos y los importes cambian: comprueba siempre la fuente antes de actuar.
- BOE: Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos (texto consolidado), arts. 5, 9, 11, 17, 21 y 36
- BOE: Ley 5/2018, de la vivienda de las Illes Balears, arts. 55 a 59 (fianzas)
- Govern de les Illes Balears (IBAVI): Fianzas de alquiler: ingresar, cancelar y actualizar
- Govern de les Illes Balears (sede electrónica): Registro y depósito de fianzas de alquiler
- BOE: Ley 8/2012, del turismo de las Illes Balears, arts. 23, 28, 50 y 52 (estancias turísticas en viviendas)
- Govern de les Illes Balears: Registro oficial de agentes inmobiliarios
Información general, no sustituye el consejo de un profesional.