Drei Fälle nach balearischem Recht
1. Weder Genehmigung noch Anzeige
Arbeiten von sehr geringem baulichem und finanziellem Umfang im Stadtgebiet (suelo urbano), die kein Projekt und keine technische Bauleitung brauchen und vollständig im Inneren bestehender Gebäude stattfinden. Es gibt Ausnahmen: Arbeiten an denkmalgeschützten oder kulturell bedeutsamen Gebäuden und an Bauten, die nicht mehr dem Bebauungsplan entsprechen („fuera de ordenación“), unterliegen immer der behördlichen Kontrolle Gesetz 12/2017, Art. 145 Abs. 2. Das Gesetz legt eine Obergrenze für das Budget fest, und diese Grenzen ändern sich: Fragen Sie bei Ihrer Gemeinde nach.
2. Vorherige Anzeige (comunicación previa)
Technisch einfache Arbeiten von geringem Umfang oder Bauarbeiten, die kein technisches Projekt brauchen (Art. 148 Abs. 1). Sie zeigen sie der Gemeinde vor Beginn an, mit den Unterlagen, die die Gemeindesatzung verlangt (Art. 153). Die Inselräte (Consells Insulars) können per Verordnung erweitern, welche Arbeiten auf ihrer Insel oder in ihren Gemeinden unter dieses Verfahren fallen (Art. 148 Abs. 2).
3. Baugenehmigung (licencia urbanística)
Neubauten, jeder Eingriff in ein bestehendes Gebäude, der nach dem Gebäudeordnungsgesetz (Ley de Ordenación de la Edificación) ein technisches Projekt verlangt, der ganze oder teilweise Abbruch und Nutzungsänderungen (Art. 146 Abs. 1). Die Genehmigung holen Sie vor Beginn ein.
Nie per vorheriger Anzeige abgewickelt werden dürfen Arbeiten an Fundament oder tragender Struktur, Arbeiten, die Volumen, gemeinschaftlich genutzte Anlagen und Einrichtungen oder die Zahl der Wohnungen verändern, Abbrüche sowie jede Maßnahme auf geschütztem ländlichem Grund (suelo rústico protegido) oder an denkmalgeschützten Gebäuden (Art. 148 Abs. 2).
Wer entscheidet
Die Gemeinde. Jede hat ihr eigenes Verfahren und ihre Satzung: Fragen Sie bei der Stadtplanungs- oder Bauabteilung. In Palma entscheidet über die Genehmigung zum Beispiel der Consell de Gerència d’Urbanisme; man beantragt sie in einem Bürgerbüro oder online; die Entscheidungsfrist beträgt drei Monate, und in der Regel gilt die Genehmigung bei Schweigen der Behörde als erteilt, mit den im Gesetz genannten Ausnahmen; zusätzlich zur Genehmigungsgebühr fällt die ICIO an Online-Portal der Stadt Palma. Verlangen Sie die Entscheidung trotzdem schriftlich, bevor Sie anfangen.
Wann Sie eine technische Fachperson brauchen
Verlangt die Arbeit ein technisches Projekt, unterzeichnet es eine fachlich zuständige Person (Architekt oder technischer Architekt, „arquitecto técnico“ oder „aparejador“, je nach Art der Arbeit), die meist auch die Bauleitung übernimmt. Selbst bei Arbeiten mit vorheriger Anzeige, die Statik, Außengestaltung oder die Bewohnbarkeit und Sicherheit betreffen, verlangt das Gesetz ein von fachlich zuständigem Personal unterzeichnetes Schreiben, das die Bauleitung übernimmt (Art. 153). So finden Sie eine geeignete Person und prüfen die Kammermitgliedschaft: So geht es. Architekten im Verzeichnis.
Wenn Sie in einem Mehrfamilienhaus wohnen
Berühren die Arbeiten Gemeinschaftseigentum (Fassade, Statik, gemeinsame Anlagen), dürfen sie nicht per vorheriger Anzeige laufen, und Sie sollten vorher mit der Eigentümergemeinschaft und der Hausverwaltung sprechen.
An wen Sie sich wenden, je nach Bedarf
- Welches Verfahren nötig ist: die Stadtplanungs- oder Bauabteilung Ihrer Gemeinde oder eine technische Fachperson.
- Projekt, Genehmigung und Bauleitung: ein Architekt oder ein technischer Architekt (Aparejador).
- Ausführung der Arbeiten: ein Renovierungsbetrieb.
- Sanitär und Elektrik: Installateure. Verlangen Sie die Unterlagen, die die Vorschriften für die jeweilige Anlage vorsehen, zum Beispiel die Bescheinigung der Elektroinstallation.
- Das Angebot: schriftlich, mit Leistungsumfang, Fristen und der Angabe, wer die Genehmigung beantragt und die Gebühren zahlt.
Nach Abschluss der Arbeiten
Um ein Gebäude zu beziehen, das zum Wohnen bestimmt ist, braucht es eine gültige Cédula de habitabilidad, die Nutzungsgenehmigung oder, je nach Fall, die Bescheinigung, dass keine nötig ist (Art. 158). Die Versorger verlangen sie, um die endgültigen Verträge für Strom, Wasser, Gas und Telekommunikation abzuschließen. Die Cédula stellt der Inselrat (Consell Insular) aus Consell de Mallorca, sie läuft nach zehn Jahren ab Dekret 145/1997, Art. 13.
Beginnen Sie Arbeiten mit vorheriger Anzeige und stellt sich heraus, dass sie eine Genehmigung brauchten, ordnet die Verwaltung die Einstellung der Arbeiten an (Art. 153 Abs. 3).
Fachleute im Verzeichnis
Passende Bereiche zu diesem Ratgeber:
Renovierung und BauArchitektenInstallateure und ElektrikerImmobilienmakler
Quellen und Abrufdatum
Amtliche Quellen, abgerufen am 24. Oktober 2026. Verfahren, Anforderungen und Beträge ändern sich: Prüfen Sie die Quelle immer, bevor Sie handeln.
- BOE: Gesetz 12/2017 über das Städtebaurecht der Balearen, Art. 145, 146, 148, 153 und 158
- Ajuntament de Palma: Obres.02, Baugenehmigung (Online-Portal der Verwaltung)
- Consell de Mallorca: Cédula de habitabilidad (Online-Portal der Verwaltung)
- Consell de Menorca (BOIB): Dekret 145/1997 über die Bewohnbarkeit, Art. 13
Allgemeine Information, ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.