Welches Gesetz gilt
Die Miete einer Wohnung zum Wohnen unterliegt dem Gesetz über Stadtmietverträge (Ley de Arrendamientos Urbanos, LAU). Auf den Balearen kommt das regionale Wohnungsgesetz hinzu, das die Mietkautionen und ihr Register regelt Gesetz 5/2018.
Die LAU wurde 2026 mehrfach geändert. Der konsolidierte Text im BOE, Stand 7. Oktober 2026, enthält jüngste Änderungen, unter anderem bei der Verlängerung (Art. 10) und der Mietanpassung (Art. 18), und in als angespannt erklärten Wohnungsmarktgebieten zusätzliche Grenzen für die Miete (Art. 17). Deshalb nennt dieser Ratgeber weder Verlängerungsfristen noch Prozentsätze: Lesen Sie vor der Unterschrift die aktuelle Fassung oder lassen Sie sie von einem Anwalt prüfen.
Der Vertrag: Was das Gesetz sagt
- Laufzeit. Sie wird frei vereinbart, doch bei kurzer Laufzeit verlängert das Gesetz den Vertrag jährlich bis zu einer Mindestdauer (fünf Jahre, sieben, wenn der Vermieter eine juristische Person ist) LAU, Art. 9. Geändert wurden 2026 die späteren Verlängerungsregeln.
- Miete. Die Parteien legen sie frei fest. Sie wird monatlich gezahlt, und der Vermieter darf nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangen LAU, Art. 17.
- Erhöhungen. Ohne ausdrückliche Vereinbarung wird die Miete nicht angepasst, und wenn sie vereinbart ist, begrenzt das Gesetz die Erhöhung LAU, Art. 18.
- Wenn Sie ausziehen wollen. Bei einer Hauptwohnung kann der Mieter nach sechs Monaten mit dreißig Tagen Frist kündigen LAU, Art. 11.
Die Kaution und ihre Hinterlegung beim IBAVI
Die Kaution (fianza) ist ein Barbetrag, der bei Vertragsabschluss übergeben wird. Bei einer Wohnung entspricht sie einer Monatsmiete (bei Gewerbe oder anderer Nutzung zwei) LAU, Art. 36.
Auf den Balearen muss der Vermieter (der arrendador) diese Kaution während der gesamten Vertragslaufzeit und zinslos bei der Stelle hinterlegen, die die Kautionen verwaltet Gesetz 5/2018, Art. 55 und 56. Das ist derzeit das IBAVI, und seit dem 4. April 2022 übernimmt die Verwaltung die Kammer der Verwalter (Col·legi d'Administradors de Finques de les Illes Balears, CAFBAL) Kautionsseite des IBAVI.
- Hinterlegung, Auflösung und Aktualisierung laufen online, mit digitalem Zertifikat, elektronischem Personalausweis oder dauerhaftem Cl@ve elektronische Behörde.
- Frist und Form der Hinterlegung legt eine Verordnung fest: Das Gesetz nennt hier keine konkrete Frist. Fragen Sie bei CAFBAL nach oder lesen Sie die Seite des IBAVI.
- Behörden dürfen verlangen, dass Sie die Hinterlegung nachweisen, wenn Sie in einem Verfahren einen Mietvertrag vorlegen, und die Nichthinterlegung ist eine Verwaltungsübertretung Gesetz 5/2018, Art. 59.
Tipp dieses Ratgebers: Bitten Sie den Vermieter um den Hinterlegungsnachweis. Diese Empfehlung stammt nicht aus einer amtlichen Quelle.
Inventar und Zustand der Wohnung
Die Kaution ist die Sicherheit des Vermieters und zugleich Ihr Weg, das Geld ohne Streit zurückzubekommen. Halten Sie deshalb am Einzugstag schriftlich fest:
- eine Liste dessen, was zur Wohnung gehört (Möbel, Geräte, Schlüssel);
- den Zustand von Wänden, Boden und Installationen, mit datierten Fotos;
- die Zählerstände für Strom und Wasser.
Unterschreiben Sie das Dokument beide und bewahren Sie je eine Kopie auf. Das ist ein praktischer Rat dieses Ratgebers, keine Pflicht, die eine amtliche Quelle nennt.
Grundrechte des Mieters
- Reparaturen. Der Vermieter muss die notwendigen Reparaturen ausführen, damit die Wohnung zum vereinbarten Gebrauch taugt, und darf dafür die Miete nicht erhöhen LAU, Art. 21.
- Nur ein Monat im Voraus. Es darf nicht mehr als eine Monatsmiete im Voraus verlangt werden LAU, Art. 17.
- Begrenzte Kaution. Bei einer Wohnung ist es eine Monatsmiete LAU, Art. 36.
- Ausziehen dürfen. Nach sechs Monaten und mit dreißig Tagen Frist, bei einer Hauptwohnung LAU, Art. 11.
Bei einem Streit ist es klug, mit einem Anwalt zu sprechen, bevor Sie die Zahlung einstellen oder ausziehen.
Ferienvermietung ist etwas anderes
Die LAU nimmt die vorübergehende, gewerbliche Überlassung möblierter Wohnungen zu touristischen Zwecken aus LAU, Art. 5. Diese Aufenthalte haben im balearischen Tourismusgesetz ihre eigene Regelung: Wer sie vermarkten will, muss eine Verantwortungserklärung bei der Tourismusbehörde einreichen, in einem für geeignet erklärten Gebiet liegen und die Eintragungsnummer in jede Werbung aufnehmen Gesetz 8/2012. Man spricht von DRIAT.
Wenn Sie eine Wohnung zum Wohnen suchen, ist eine Anzeige mit dieser Nummer ein Angebot für Ferienaufenthalte: Für sie gilt nicht, was dieser Ratgeber erklärt.
An wen Sie sich wenden
- Ein Makler: zum Suchen und Besichtigen. Prüfen Sie, ob er im amtlichen Register der Immobilienmakler steht und wer seine Provision zahlt.
- Ein Anwalt: um den Vertrag vor der Unterschrift zu prüfen.
- Eine Gestoría: wenn Sie die Hinterlegung der Kaution und andere Formalitäten lieber erledigen lassen.
- CAFBAL und das IBAVI: für alles rund um die Kaution.
Wenn die Fachperson mit der Kammermitgliedschaft wirbt, prüfen Sie sie: So geht es. Und wenn Sie kaufen statt mieten wollen, lesen Sie wer beim Kauf was tut.
Fachleute im Verzeichnis
Passende Bereiche zu diesem Ratgeber:
ImmobilienmaklerAnwälteSteuerberater und GestoríasNotare
Quellen und Abrufdatum
Amtliche Quellen, abgerufen am 24. Oktober 2026. Verfahren, Anforderungen und Beträge ändern sich: Prüfen Sie die Quelle immer, bevor Sie handeln.
- BOE: Gesetz 29/1994 über Stadtmietverträge (konsolidierter Text), Art. 5, 9, 11, 17, 21 und 36
- BOE: Gesetz 5/2018 über das Wohnungswesen der Balearen, Art. 55 bis 59 (Mietkautionen)
- Govern de les Illes Balears (IBAVI): Mietkautionen: einzahlen, auflösen und aktualisieren
- Govern de les Illes Balears (sede electrónica): Registrierung und Hinterlegung von Mietkautionen
- BOE: Gesetz 8/2012 über den Tourismus der Balearen, Art. 23, 28, 50 und 52 (touristische Aufenthalte in Wohnungen)
- Govern de les Illes Balears: Amtliches Register der Immobilienmakler
Allgemeine Information, ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.