Modelo 210: Steuern für Ihre Immobilie als Nichtansässiger

Das Wichtigste

• Das Modelo 210 ist die Steuererklärung für Nichtansässige ohne Betriebsstätte in Spanien Agencia Tributaria.
• Bei einer Wohnung gibt es vier typische Fälle: Sie besitzen sie, ohne zu vermieten (fiktive Einkünfte), Sie vermieten, Sie verkaufen oder Sie beantragen die Erstattung eines zu viel einbehaltenen Betrags.
• Es ist nicht die Steuer für Ansässige: Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, gilt die Erklärung der Einkommensteuer (IRPF).
• Für Einkünfte ab 2026 ändern sich die Fristen durch die Verordnung HAC/623/2026.
• Wohnen Sie in der EU oder im EWR, behandelt Sie das Gesetz an zwei Stellen besser: bei den abziehbaren Kosten und beim Vertreter, den Sie nicht benennen müssen.

Wer steuerlich nicht ansässig ist

Der Besteuerung als Nichtansässiger unterliegt, wer in Spanien Einkünfte erzielt, ohne nach dem Gesetz dort ansässig zu sein TRLIRNR, Art. 5 und 6. Das Gesetz verweist auf die Regeln der Einkommensteuer: Sie sind in Spanien ansässig, unter anderem, wenn Sie sich im Kalenderjahr mehr als 183 Tage dort aufhalten oder wenn dort der Mittelpunkt Ihrer wirtschaftlichen Interessen liegt Gesetz 35/2006, Art. 9. Das erklärt auch die Agencia Tributaria.

Ob Sie nichtansässig sind, hängt also davon ab, wo Sie das Jahr verbringen und wo Ihr wirtschaftlicher Schwerpunkt liegt, nicht von Ihrer Staatsangehörigkeit oder davon, ob Sie eine NIE haben. Details und Abkommen finden Sie im Ratgeber zur steuerlichen Ansässigkeit.

Sie besitzen die Wohnung und vermieten nicht: die fiktiven Einkünfte

Eine Wohnung in Spanien führt zu „fiktiven“ Einkünften, auch wenn Sie nichts einnehmen; diese erklären Sie mit dem Modelo 210. Die Steuerbehörde beschreibt das so Anleitung zum Modelo 210:

• Betroffen sind städtische Immobilien von Privatpersonen, die weder vermietet noch geschäftlich genutzt werden, zum Beispiel ein Zweitwohnsitz.
• Berechnet wird ein Prozentsatz des Katasterwerts. Diese Prozentsätze und der Fall ohne Katasterwert stehen im Gesetz: Schlagen Sie sie in der Quelle nach; wir nennen sie hier nicht, weil sie sich ändern können. Den Katasterwert finden Sie im Bescheid der IBI.
• Von diesem Betrag werden keine Ausgaben abgezogen.
• Er wird nach Tagen anteilig gekürzt: Waren Sie nicht das ganze Jahr Eigentümer oder war die Wohnung zeitweise vermietet, zählen nur die Tage ohne Vermietung.
• Gehört die Immobilie mehreren Personen, wird der Betrag nach Anteilen aufgeteilt.
• Für Immobilien im Bau und für solche, die aus städtebaulichen Gründen nicht nutzbar sind, wird nichts angesetzt.

Das Gesetz bestimmt diese Einkünfte nach den IRPF-Regeln für Immobilien TRLIRNR, Art. 24 Abs. 5. Jede Person reicht ihre eigene Erklärung ein: Bei fiktiven Einkünften und Mieten reicht sie nur der Steuerpflichtige ein, bei Eheleuten als Miteigentümern auch das Ehepaar gemeinsam Agencia Tributaria.

Sie vermieten die Wohnung

Auch Mieteinnahmen werden mit dem Modelo 210 erklärt, im Abschnitt für Einkünfte aus Immobilien Agencia Tributaria. Das Wichtigste:

• Sie müssen sie auch dann erklären, wenn der Mieter eine Privatperson ist und nichts einbehält.
• Sie können die Mieten einer Immobilie zusammenfassen. Seit 2024 erfolgt die Zusammenfassung jährlich.
• Zusammengefasste Einkünfte können nicht gegeneinander verrechnet werden.

Ferienvermietung. Die Anleitung der Steuerbehörde spricht von „vermieteten oder untervermieteten“ Immobilien und sieht für Saison- oder Ferienvermietung keine eigene Regel vor; mehr können wir dazu nicht sagen, ohne etwas zu erfinden. Vermieten Sie tageweise, prüfen Sie zusätzlich die balearischen Vorschriften zur touristischen Vermietung (siehe Mietratgeber) und fragen Sie eine Steuerberatung, wie Ihre Einnahmen besteuert werden.

Welche Kosten Sie abziehen können, je nach Wohnsitz

Die Grundregel ist streng: Bei Einkünften von Nichtansässigen ist kein Ausgabenabzug erlaubt; die Steuer wird auf die Bruttoeinnahmen berechnet Agencia Tributaria. Es gibt eine wichtige Ausnahme:

Deutschland gehört zur EU; das Vereinigte Königreich seit dem Brexit nicht. Bei den fiktiven Einkünften werden in keinem Fall Kosten abgezogen.

Die Fristen, mit der Änderung von 2026

Die Verordnung HAC/623/2026 (BOE vom 23. Juni 2026) hat die Fristen für zwei Fälle geändert Agencia Tributaria.

Für die übrigen Einkünfte mit zu zahlendem Betrag nennt die Anleitung die ersten zwanzig Kalendertage im April, Juli, Oktober und Januar Agencia Tributaria. Prüfen Sie vor der Abgabe das Datum in der offiziellen Mitteilung: Die Fristen wurden mehrfach geändert. Außerdem kommen ein Anhang für Kosten und neue Felder hinzu, für Erklärungen, die ab dem 1. Januar 2027 eingereicht werden.

Wie Sie einreichen und zahlen

Es gibt zwei Hauptwege Einreichung und Zahlung:

1. Mit elektronischem Zertifikat oder Cl@ve

• Sie brauchen ein Zertifikat oder den elektronischen Personalausweis (DNIe) oder Cl@ve Móvil. Wie Sie sich anmelden, erklärt Cl@ve; die persönliche Registrierung beschreibt die Agencia Tributaria.
• Sie zahlen mit der NRC (erhältlich über das Zahlungsportal der Steuerbehörde, per Kontobelastung, Karte oder Bizum), per Lastschrift oder per Überweisung aus dem Ausland.
• Mit einem Konto im SEPA-Raum können Sie die Zahlung seit 2024 per Lastschrift abwickeln; die Bank kann Gebühren berechnen.

2. Ohne Zertifikat: die Vorerklärung

• Sie füllen die Vorerklärung im Online-Portal aus und laden ein PDF mit dem Zahlungsbeleg herunter.
• Sie zahlen bei einer Partnerbank in Spanien oder aus dem Ausland per Überweisung in Euro: Das System nennt Ihnen eine Zahlungskennung (30 Tage gültig), die allein im Verwendungszweck stehen muss. Fehlt sie oder ist sie falsch, kann die Überweisung zurückgehen, ohne als Zahlung zu gelten.

Bewahren Sie den Beleg auf. Wenn Sie möchten, kann ein Vertreter oder eine Steuerberatung für Sie einreichen.

Der Steuervertreter: wann er Pflicht ist

Wohnen Sie in einem anderen EU-Staat oder in einem EWR-Staat, mit dem es Amtshilfe in Steuersachen gibt, müssen Sie keinen Vertreter in Spanien benennen Agencia Tributaria, TRLIRNR, Art. 10. Sie können selbst einreichen.

Wohnen Sie in einem Drittland (zum Beispiel im Vereinigten Königreich), kann die Steuerbehörde ihn unter anderem verlangen, wegen Höhe oder Art der Einkünfte oder weil Sie eine Immobilie in Spanien besitzen, und er muss vor Ablauf der Erklärungsfrist benannt werden. Wer das nicht tut, riskiert eine Strafe. Auch wo es nicht Pflicht ist, kann man freiwillig einen Vertreter benennen Anleitung.

Sie verkaufen die Wohnung

Beim Verkauf einer spanischen Immobilie durch einen Nichtansässigen greifen zwei Schritte ineinander:

1. Der Käufer behält 3 % ein. Wer von einem Nichtansässigen kauft, muss 3 % der vereinbarten Gegenleistung einbehalten und abführen, als Vorauszahlung auf die Steuer des Verkäufers, mit dem Modelo 211 Agencia Tributaria, TRLIRNR, Art. 25 Abs. 2. Es ist Ihr Geld, das der Käufer für Sie abführt, keine zusätzliche Last für den Käufer. Ausnahmen von dieser Pflicht stehen im Merkblatt zum Modelo 211.
2. Sie erklären den Verkauf mit dem Modelo 210, innerhalb von drei Monaten ab Ablauf eines Monats nach der Übertragung Agencia Tributaria. Dort wird die tatsächliche Steuer auf den Gewinn berechnet, und der bereits einbehaltene Betrag wird als Vorauszahlung angerechnet.

Die offizielle Seite zum Einbehalt verweist für die Einzelheiten der Erstattung auf andere Seiten; wir können Ihnen daher nicht zusichern, wie ein Überschuss zurückfließt. Übersteigen die 3 % die tatsächliche Steuer (oder verkaufen Sie mit Verlust), beantragen Sie die Erstattung über das 210 und lassen Sie sich von einem Berater helfen. Die Käuferseite finden Sie im Kaufratgeber.

Die IBI ist nicht das Modelo 210

Die IBI ist eine kommunale Grundsteuer, die Sie an die Gemeinde zahlen, nicht an die Steuerbehörde Gesetz über die Kommunalfinanzen, Art. 60 ff.. Sie fällt zusätzlich zum Modelo 210 an, nicht an seiner Stelle. Als Nichtansässiger richten Sie am besten eine Lastschrift ein oder geben eine Zustelladresse an, damit Sie keine Bescheide verpassen. Ihr Katasterwert ist außerdem die Grundlage der fiktiven Einkünfte oben.

Wann sich ein Berater lohnt

Bei einem unvermieteten Zweitwohnsitz ist das Modelo 210 schnell erledigt, und viele reichen es selbst ein. Ein Berater oder eine Gestoría lohnt sich, wenn:

• Sie vermieten, vor allem saisonal oder tageweise, und Kosten und Zusammenfassung stimmen sollen;
• Sie verkaufen (Einbehalt, Erstattung und Fristen greifen ineinander);
• Sie außerhalb von EU/EWR wohnen und ein Vertreter nötig sein kann;
• Sie kein digitales Zertifikat haben oder keines beantragen wollen;
• Sie Einkünfte in zwei Ländern haben und ein Doppelbesteuerungsabkommen Sie betrifft.

Fragen Sie, wer einreicht, lassen Sie sich die Kosten schriftlich geben und prüfen Sie die Kammermitgliedschaft (so geht es).

Was dieser Ratgeber nicht leistet

Er berechnet Ihre Steuer nicht, nennt keine Sätze oder Beträge und ersetzt keine Fachperson. Fristen und Formulare ändern sich: Prüfen Sie sie vor der Abgabe bei der Steuerbehörde.

Fachleute im Verzeichnis

Passende Bereiche zu diesem Ratgeber:

Steuerberater und Gestorías

Quellen und Abrufdatum

Amtliche Quellen, abgerufen am 24. Oktober 2026. Verfahren, Anforderungen und Beträge ändern sich: Prüfen Sie die Quelle immer, bevor Sie handeln.

• Agencia Tributaria: Modelo 210, Einkommensteuer für Nichtresidenten: Anleitung
• Agencia Tributaria: Modelo 210: geänderte Fristen (Ministerialverordnung HAC/623/2026)
• Agencia Tributaria: Modelo 210: Einreichung und Zahlung
• Agencia Tributaria: Nichtresidenten: wann ein Vertreter nötig ist
• Agencia Tributaria: Gewöhnlicher Aufenthalt in Spanien (steuerliche Ansässigkeit)
• BOE: Konsolidierter Text des Gesetzes über die Einkommensteuer für Nichtresidenten, Art. 5, 6, 10, 24 und 25
• Agencia Tributaria: Modelo 211, Einbehalt beim Erwerb von Immobilien von Nichtresidenten
• Agencia Tributaria: Einbehalt durch den Erwerber einer Immobilie
• BOE: Gesetz 35/2006 über die Einkommensteuer (IRPF), Art. 2, 8 und 9
• BOE: Gesetz über die Kommunalfinanzen (IBI, Art. 60 ff.)
• Cl@ve: Wie registriere ich mich?
• Agencia Tributaria: Persönliche Registrierung bei Cl@ve

Allgemeine Information, ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.