Immobilienkauf auf den Balearen: Wer macht was?

Das Wichtigste in einer Tabelle

Der Notar: Er beurkundet mit Ihnen

Der Notar ist Jurist und Amtsträger zugleich. Beim Kauf einer Immobilie tut er laut Consejo General del Notariado Folgendes:

• Er berät Käufer und Verkäufer unparteiisch, bevor irgendein Schritt erfolgt.
• Er prüft Identität, Geschäftsfähigkeit und Vollmachten der Unterzeichnenden.
• Er prüft den Eigentumstitel des Verkäufers und ob Mieter oder andere Bewohner in der Immobilie leben.
• Er holt eine Auskunft aus dem Grundbuch ein und prüft, ob die Katasterreferenz mit der Angabe in der Urkunde übereinstimmt.
• Er hält fest, wie und wann der Kaufpreis bezahlt wird.
• Nach der Unterschrift reicht er die Urkunde elektronisch beim Grundbuchamt (Registro de la Propiedad) ein.

Sie können das Notariat frei wählen. Der Consejo General del Notariado erklärt, dass man den Notar frei wählen kann, und bietet ein Notarverzeichnis an. Nehmen Sie ein Darlehen auf, räumt das Gesetz dem Darlehensnehmer die freie Notarwahl ein, und die Bank muss Ihnen die Unterlagen (unter anderem das FEIN) mindestens zehn Kalendertage vor der Unterschrift aushändigen Gesetz 5/2019, Art. 14.

Ein Arras-Vertrag (die Anzahlung) gilt als private Vereinbarung, genügt aber weder für die Grundbucheintragung noch für eine Hypothek: Dafür braucht es die notarielle Urkunde.

Das Grundbuch und die Nota simple

Vor der Unterschrift sollten Sie eine Nota simple (einfachen Grundbuchauszug) anfordern: Das ist die Auskunft des Grundbuchs über das Grundstück mit seiner Bezeichnung, den Eigentümern und den bestehenden Belastungen (Hypotheken, Pfändungen). Sie ist nur eine Information und hat nicht die Beweiskraft einer beglaubigten Bescheinigung („certificación“) Colegio de Registradores. Für die Anforderung brauchen Sie Angaben zum Grundstück oder zum Eigentümer, und Sie müssen den Grund Ihres Interesses an der Auskunft nennen.

Die Nota simple zeigt zum Beispiel, ob der Verkäufer als Eigentümer eingetragen ist und ob Schulden auf dem Haus lasten. Sie sagt weder etwas über den Zustand der Immobilie aus noch darüber, ob sie die Bauvorschriften einhält: Dafür brauchen Sie weitere Unterlagen, etwa die in der Liste am Ende.

Der Anwalt: Beratung für Sie

Der Notar berät beide Seiten. Ein Anwalt (abogado) berät dagegen nur Sie. Er kann den Arras-Vertrag prüfen, bevor Sie ihn unterschreiben, anhand der Nota simple klären, wer Eigentümer ist und welche Belastungen bestehen, die Unterlagen und die baurechtliche Lage prüfen und Sie zur Unterschrift begleiten.

Ob Sie einen Anwalt beauftragen, entscheiden Sie selbst; sinnvoll ist es vor jeder Anzahlung. Prüfen Sie vorher, ob er Kammermitglied ist (für das Auftreten vor Gericht ist die Mitgliedschaft für Anwälte Pflicht, LOPJ, Art. 544 Abs. 2): So prüfen Sie es.

Der Makler: Er zeigt und verhandelt

Ein Immobilienmakler (agente inmobiliario) bringt Käufer und Verkäufer zusammen und verlangt meist eine Provision. Fragen Sie ihn:

• Wen er bei diesem Geschäft vertritt und wer seine Provision bezahlt.
• Wie hoch seine Provision ist und wann sie fällig wird, und zwar schriftlich.
• Ob er im amtlichen Register der Immobilienmakler der Balearen steht, das durch das Gesetz 3/2024 geschaffen wurde.

Er vermittelt das Geschäft: Er ersetzt weder Notar noch Anwalt.

Die Gestoría: Behördengänge nach der Unterschrift

Ein Gestor administrativo ist ein Berufsträger mit Kammermitgliedschaft, der regelmäßig und gegen Honorar Behördengänge für andere erledigt, ohne die Rechtsberatung zu übernehmen, die den Anwälten vorbehalten ist Standesordnung, Dekret 424/1963. Beim Kauf kümmert sich eine Gestoría meist um die Steuern und die Einreichung der Unterlagen. Ein genaues deutsches Gegenstück gibt es nicht.

Die Steuern beim Kauf (ohne Zahlen)

• ITP beim Kauf einer Bestandsimmobilie. Sie wird per Selbstveranlagung mit dem Modelo 600 bei der ATIB erklärt; laut ATIB beträgt die Frist einen Monat ab Abschluss des Geschäfts. Den aktuellen Satz finden Sie auf der Website der ATIB.
• Mehrwertsteuer (IVA) und AJD, wenn Sie eine Neubauwohnung vom Bauträger kaufen.
• Die Plusvalía municipal zahlt in der Regel der Verkäufer Consejo General del Notariado.

Vor der Unterschrift: Was Sie zusammentragen sollten

Diese Unterlagen nennt der Consejo General del Notariado:

• Eine Nota simple, um den Eigentümer und mögliche Belastungen zu klären.
• Eine Bescheinigung der Eigentümergemeinschaft, dass der Verkäufer mit den Beiträgen auf dem Laufenden ist, und die beschlossenen Sonderumlagen.
• Den letzten Beleg über die IBI (Grundsteuer).
• Den Energieausweis und je nach Fall die Cédula de habitabilidad oder die ITE.
• Wenn auf dem Haus eine Hypothek liegt, den offenen Betrag und die Bedingungen.
• Wenn der Verkäufer mit einer Vollmacht handelt, eine beglaubigte Ausfertigung.

Wenn Sie aus dem Ausland kommen und noch keine NIE haben, lesen Sie, wie man sie beantragt: NIE und erste Behördengänge.

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Quellen und Abrufdatum

Amtliche Quellen, abgerufen am 24. Oktober 2026. Verfahren, Anforderungen und Beträge ändern sich: Prüfen Sie die Quelle immer, bevor Sie handeln.

• Consejo General del Notariado: Wohnungen und Immobilien: Aufgaben des Notars
• Consejo General del Notariado: Freie Wahl des Notars
• Consejo General del Notariado: Notar suchen (Verzeichnis)
• BOE: Gesetz 5/2019 über Immobiliarkreditverträge
• Colegio de Registradores: Unterschied zwischen Nota simple und Grundbuchbescheinigung
• ATIB: ITP und AJD (Fristen, Modelo 600 und aktuelle Sätze)
• Govern de les Illes Balears: Amtliches Register der Immobilienmakler
• BOE: Gesetz 3/2024 über dringende Maßnahmen im Wohnungswesen (Balearen)
• BOE: Dekret 424/1963, Standesordnung der Gestores administrativos
• BOE: Gerichtsverfassungsgesetz (LOPJ), Art. 544

Allgemeine Information, ersetzt nicht die Beratung durch eine Fachperson.